法治时空（http://www.ghwshi.cn/）：300亿之后恒大引新战投仍有空间，庞大土储成焦点
1月2日晚，中国恒大发布公告称，公司旗下全资附属子公司凯隆置业及恒大地产与8家战略投资者订立投资协议，投资者将合计出资人民币300亿元取得恒大地产经扩大后的约13.16%股权。此次引入的战略投资者共8家，其中中信聚恒、广田投资、华建投资分别认购50亿元，各占2.19%，中融鼎兴、山东高速、睿灿投资、深圳美投、广东唯美分别认购30亿元，各占1.32%。
▲许家印
引进300亿战投意义重大
此次战投引入对于恒大而言意义重大，一方面是为重组深深房进一步铺垫。另一方面，则大幅改善公司相对较高的负债率。
凯隆置业此前持有恒大地产的股份比例为100%，按照市场有关规定：1、《深圳证券交易所股票上市规则》关于上市公司社会公众股东持股比例超过10%的股权。2、《上市公司重大资产重组管理办法》关于上市公司发行股份的价格不低于市场参考价90%的规定，深深房发行股份的价格最低为9.99元/股，恒大地产在本次重组前引入战略投资规模应为不低于120亿元。
第一轮引战之后，凯隆置业持股恒大地产比例依然高达86.84%，这为进一步引入投资者留下余地，但应不会超过150亿元。因为按香港联交所相关上市规则，若引战的规模超过中国恒大市值的75%，就必须就交易事项召开股东大会并获得同意，流程较为繁琐（截至2016年12月30日收盘为661亿港元，折合人民币592亿元）。而深深房需于今年3月13日前披露重组草案，所剩时间不多，因此预计两次引战投资金不会超过450亿，也就是第二轮不会超过150亿。
公司一直以来相对较高的负债率被人诟病，以其2016年中期业绩报告的数据总借款3812亿、现金余额2120亿、净资产1820亿为基础进行测算，恒大在成功引入300亿战投后，公司现金余额增至2420亿，净资产增至2120亿，根据“[净负债率=（有息负债总额-货币资金）/净资产]*100%”公式，其净负债率有望从92.97%下降至约65%的行业平均水平。若该公司留有后手进行第二轮引战，对应的净负债率将存进一步下降空间。
机构为何扎堆恒大
从公告的名单里，也不难发现这次的战略投资者都是国内知名企业，既有大型央企国企，也有实力民企，既有实业龙头，也有著名金融机构。国内一位不愿具名的证券分析人士评论：“此次恒大地产引入300亿战略投资，是近年来国内房企最大规模的股权融资，远超法规约定的120亿最低底线。这显示出机构依然看好国内具有规模和品牌效应的房地产企业。”
2016年恒大完成了对万科的超越，实现销售额达到3810亿元。根据中国指数研究院统计的数据，恒大2016年的销售额达到3810亿元，超过第二名万科190亿元，领先第三名碧桂园720亿元，独占榜首。同时，3810亿元的销售业绩也刷新了房企的全年销售纪录。
而在2009年上市时，恒大全年的合约销售额仅是303亿元，7年时间，其年均销售额的复合增长率高达43.6%。
2016年中报披露的土储量达1.86亿平方米，连续多年位居全国第一。根据恒大历年来发布的年报，2009年—2015年，恒大累计新增土地款为2949.7亿元，平均每年新增土地款达到491.6亿元。其中，2013年和2015年，恒大当年新增土储拿地款分别达到了707亿元和712.6亿元，而2016年上半年更增加至869.9亿元。由此可见，恒大将大量的资金沉淀在了优质土地储备中，很多项目都是早年以较低成本获得的，也享受了土地增值的红利。
房地产回落成共识 行业将迎来深度洗牌
当前，对2017年房地产销售回落已达成共识。以“十一”为时间点，市场景气度急转直下，从跟踪的数据来看，10月、11月、12月实施限购的15城成交同比增速分别为-11%、-41%、-36%，而未来监管还在进一步加强。（近期政策梳理：9月份开始房企公司债等再融资收紧、10月全国范围内调控升级、中央经济工作会议的表态和年底地产类监管备案暂停都释放出管理层对于房企去杠杆的明显态度。）
中信建投认为，2016年以来行业整合加速，无论是人才、资源和资本都在这轮牛市中腾挪流动，而在2017年我们可以预见的是，资源整合和转型创新仍将延续，尤其对龙头公司而言，无论是土地还是产业链方面的拓展，可能将带来更好的契机。
方正证券任泽平认为，2017年是房地产行业集中度提高之年，房企深度洗牌和两极分化。
目前，由于相关政策的收紧，房地产行业的发展增速放缓，房企的盈利空间缩窄，通过招拍挂等形式获得土地的成本增加，因此对于传统房企而言，通过并购来获取土地和项目，可以节省拿地成本，同时提高运转效率，加快项目推进速度。
今年以来房企之间的并购较多，包括恒大对嘉凯城股权的收购，万科对黑石特定商业地产的收购，碧桂园对瑞安建业遵义项目和瑞安房地产佛山项目的收购，绿地集团对江苏省建股权的收购，以及中海地产对中信住宅业务的收购，涉及收并购的交易总额已突破20亿元。未来，随着房地产行业的深度洗牌，房企两极分化的趋势还会愈演愈烈，因此并购交易的数量在短期内仍会增加，这也将成为土地购置费的重要支撑。
