法治时空（http://www.ghwshi.cn/）：港A股系列：促经济回稳 房地产板块渐成热点
编者按：新年全球市场开启震荡模式，风高浪大之下，寻找避风港成为投资者们的当务之急，在沪港通已经成形，深港通渐行渐近之际，腾讯证券也将继续特约业内知名机构推出系列解读，系统为投资者分析对标A股中小盘的“港A股”中的投资价值。
腾讯“证券研究院”特约 钟颖 前海智申分析师
2015年中国GDP增速为6.9%，为近25年来首次低于7%，增长呈现放缓趋势。而房地产作为政府一向用于宏观经济的“稳定器”，再次被搬到台上，以减轻经济下行的压力。果不其然，在去年相关政策频密出台刺激下，今年一季度各大重磅经济数据均释放出回暖信号，尤其是以房地产为中心辐射到的各个传统产业，譬如钢铁、有色金属等产业，盈利状况出现明显改善迹象，总算是盼到了复苏的曙光。
受到政策最直接影响的房地产市场，也自然是红红火火，一路走高。借最高层对去库存以及拉动投资追求的政策东风，市场需求大幅回升，自2013年之后再次刷新中国房地产市场最高点。楼市的强势亦有望延续至2016年，据一季度数据显示，商品房销售面积及销售额分别同比增长33.1%及54.1%，仅3月份单月商品房销售额及销售面积就已达到1.85万亿元及2.4亿平方米，创历史同期新高。
但楼市火爆的行情似乎并没有延续至股市当中，相关房地产板块表现并不如预期中理想。A股方面，一季度房企营收和净利增速分别达到45.76%和15.74%，虽显著高于15年末4.69%和2.26%的水平，但销售放量并未能带动盈利规模的同步提升，很大程度上制约了板块走势。以申万房地产指数作为参考，年初至今跌幅已超过20%。至于港股市场，同样呈现板块整体低迷，但个股走势分化明显的情况。房地产作为传统蓝筹板块，估值低已是常态，但可趁近期强势楼市行情，结合政策实施热点，寻找其中的结构性机会。
房企百花齐放 区域龙头优势渐现
行情带动下，很多房企在销售业绩方面屡创历史新高，典型行业龙头更甚。相关数据显示，今年1-4月份千亿以上销售规模房企的业绩同比增幅高达81%，市场份额进一步扩大，呈现强者恒强的格局。而从另一方面也意味着，未来行业竞争将更为激烈。不同城市、地区之间去库存程度、供需格局、实行政策等因素的不同，使得城市分化趋势加剧。A股市场中，中天城投(000540.SZ)作为贵州唯一一家房地产上市公司，未来有望受益于西南区域的“后来者居上”优势，凭借现有的大量土地储备及财务积累，进一步提升业绩。另一家立足南京市场的南京高科(600064.SH)，多年区域深耕近期亦迎来业绩爆发；而未来切入市政产业链开发的计划，预期将成为公司收入的有力保障。
港股方面亦不乏受益于城市分化趋势的区域龙头标的。深圳控股(00604.HK)无疑是房价暴涨、供不应求最为严重的深圳楼市中最大的得益者之一，去年营收达184.28亿港币，毛利为63.74亿港币，同比增长达56.5%，主要归功于结算的深圳地区项目毛利率高达近50%，可见公司 “聚焦深圳”这一策略所取得的成效。另外，以广州为核心、专注于珠三角地产市场开发的时代地产(1233.HK)将来则有望受益于广州市场的后发优势及广佛经济圈建设的进一步完善。据悉，今年四月广州房产销售破万套，比起去年同期仅6000套左右的销售量显著提升，可见广州楼市已稳步开启涨势。截至去年年末，时代地产在广州拥有接近171万平方米的土地储备，同时公司将通过参与广州的旧改项目进一步增强土地储备，预期较先完成的改造项目加上已签订合作意向书的项目估计将会带来接近1000万平方米的土地储备，为公司未来数年的业绩释放提供坚实保障。
提升营运能力 锁定盈利维持稳健发展
在如此激烈的行业竞争中，各大房企要如何做到脱颖而出呢？企业可通过扩张市场覆盖，进入特定市场获取地理及政策优势，但自身的基本功是否做到家，是决定一家公司能否相对长期地维持增长及盈利的关键。因而不少公司在提升自身运营能力，发展更有效的运营战略方面亦下了不少苦功。A股方面，值得一提的便有工业地产龙头华夏幸福(600340.SH)，公司自去年以来持续优化业务结构，聚焦产业新城业务，在业绩上已有所体现：一季度净利润增速幅度远大于营业收入，净利率高达26.2%，其中销售管理费用率达4.89%，较去年全年进一步下降。产业新城模式的升级完善，加上优秀的营运能力，将促使公司未来续维持高速增长的趋势。
港股市场中，上文提到的时代地产，亦具备一套高度标准化运营管理体系，规范项目运营决策及开发执行，以确保项目运营效益。去年公司销售、一般行政开支比例仅在6%左右，低于行业近8%的水平；同时净利率亦超过11%，在港股同行中位居前列。公司多年来专注中高端房地产市场的开发，以独特的“生活艺术家”定位，不断推出高质量多样化产品组合以满足目标消费人群的需求。过去四年间公司销售业绩年均复合增长率超过40%，在中国前50大房企中排名第四，市场地位可见相当稳固。
在基本面因素逐渐改善、政策刺激下，2016年的房市估计仍可维持上行趋势。纵观中港两地股市，房地产板块估值普遍偏低，比较符合价值投资理念。尤其是港股市场，行业公司市盈率多在7倍左右，而像时代地产这样的小盘股仅在3倍左右，安全边际亦相对较高，现时展开相关布局，亦可算是分享楼市火热行情一种不错的方式。
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