法治时空（http://www.ghwshi.cn/）：柳阳：未来5至10年全国楼市的可能变化｜「财经」V课
11月18日，国家统计局发布了70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示一线和热点二线城市房价走势明显趋稳。与10月上半月比，10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降，降幅在0.1至0.4个百分点之间。
短期来看，政府的调控政策已经起到了稳定市场的作用。但长期来看，随着城镇化的不断推进，家庭小型化的趋势以及人口结构的改变等诸多因素的影响，加上经济发展速度以及财政货币政策的相对不确定性，未来房地产市场可能会面临多重变化的可能。如何从纷繁复杂的种种因素与现象中分析中长期楼市的发展变化，已经成为投资者甚至普通消费者关心的话题。
为此，「财经」V课特别策划了房地产市场专题课程，邀请了中国工商银行投资银行部房地产行业首席分析师柳阳来把脉预测未来5-10年的楼市行情。
柳阳：未来5至10年全国楼市的可能变化|「财经」V课第19期
影响房地产市场趋势的三个因素 柳阳坦承，作为房地产市场的分析师，会被经常问到房价涨跌的问题。他表示，楼市作为一种周期性波动行业，本身存在较大不确定性，因此任何的分析预测，也仅能作为参考。
“房地产的分析，更多的是提供一种借鉴，而不是来准确预测结果。”柳阳认为，分析师的职责是有理有据、尽量客观分析各种因素，而房地产市场的未来趋势，也需要从需求层面去考虑。他认为，未来5至10年的房地产市场基本会受三大方面因素的影响。
结合种种因素，柳阳从正反两方面提出了主要观点：中国的城镇化进程不断推进，家庭小型化趋势，以及居民改善型住房需求的增长，为中国房地产市场带来了巨大的需求。不过，随着中国人口结构的改变，城镇化率增长边际效应的显现，中国房地产市场将面临不小的压力。
城镇化VS老龄化 据2014年发布的《国家新型城镇化规划（2014——2020年）》中提到，到2020年，我国常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，努力实现农业转移人口和其他常住人口在城镇落户1亿人左右。这意味着，“我国城镇化率包括户籍的城镇化率将增长约10%，落户城镇人口1亿人，这对于房地产行业将是巨大的需求利好。”柳阳表示，中国的城镇化，给房地产市场创造了非常大的需求，这是地产市场的正面因素。
但另一方面，是人口因素的变化。尽管对于未来人口数量的预期，社会各界还存在不同意见，但人口老龄化却是不争的事实。柳阳认为，我国面临的是老龄化趋势的逐步到来，青年人比例的降低甚至局部数量的减少将降低楼市的有效需求，而老年人比例的增加也会带来生产效率的降低与GDP增速的回落。
柳阳表示，适龄适婚群体购买的首套自住用户，占到房地产交易中的一半以上。但是随着我国老年人口的增加以及年轻人口的比例减少，真正的刚需群体实际上是在逐渐萎缩的，而这恰好与不断提升的城镇化形成对冲。柳阳认为，人口老龄化有可能造成房地产市场的拐点。
家庭小型化VS城镇化率 家庭模式的变迁也可能成为未来楼市的影响因素。自改革开放以来，我国的家庭模式逐渐从四世同堂演变为三口之家。据统计资料显示，全国范围内户均人口数有逐步下降趋势，2014年户均人口数为2.98人/户。从国际对比来看，欧美国家户均人口数在2.5-3人/户之间。
随着生活水平的提升，个人私密性的增加，配合着整个房地产快速发展的背景，我国户均人口数开始逐步减少，家庭小型化的趋势十分明显。柳阳认为，目前一二线城市户均人口数已经有不少小于3人/户，如果再有离婚率的上升以及单身族浪潮的来临，这一数据可能继续走低，而这种总人口不变的家庭小型化，也会带来住房需求的增加。
不过，城镇化率的边际递减效应，会意味着未来会越来越少的人进城，也将抑制房地产需求。柳阳表示，2015年的城镇化率为56.1%，到了2020年，甚至2030年，城镇化率可能会达到60%或70%。但过程中可能随着经济增速的降低，城镇化率的边际效应是递减的。
也就是说，“城镇化率会有上限，越接近这个上限，边际效益会递减，递减也就意味着更少的人进城。那么，这对于房地产市场来说，也可能产生对冲作用。”柳阳说。
更新改造VS存量住宅 近年来楼市中呈现出一种现象，即尽管地王频出，但部分城市的顶级豪宅成交量并没有随着供应量的增加而出现大幅下滑。柳阳分析称，这种楼市需求，主要来源于更新改造和换房的需求。
柳阳认为，不排除这部分购房者是卖掉之前的房子再购买，但是从宏观角度看，这种需求来源于对之前住房条件的不满。而根据人口普查数据，我国存在“30年拆一轮”的现象，住房更新改造的需求实际也是比较大的。
但是另外一方面，如果从五普（2000年完成）的数据来看，1990年到2000年间建成的住房数量大概占了目前住房总量的40%，1980年至1989年的大概是30%多。那么到2010年再看这个数据，其实相对来说是比较平均的。柳阳分析称，虽然更新改造住房的需求在延续，但是长远来看，存量住房的更新速度也在变缓。
与此同时，在现有土地制度下，不可能大规模和无节制的开发、更新，而这也会给房产更新需求的边际效应打上一个折扣。
未来楼市可能如何变化？ 从这三个对冲的因素来看，柳阳认为，我国购房需求仍然比较庞大。在未来的一段时间内，这一庞大需求需求将支撑商品房的年销售面积保持十亿平米以上的水平。柳阳预计，今年全年销售面积可能会创纪录达到15亿平米。
从1998年至2008年，房地产销售面积一直保持两位数的同比增速。从2008年到今，虽然增速浮动较大，但平均下来仍在10%左右。所以，柳阳预测至2020年，年销售面积十亿平米的需求仍会保持在高位区间，但增速有可能会逐步下降。
不过也有分析师认为，楼市的拐点已经来临。2014年—2015年，因为政策宽松导致整个房地产爆发式增长，如果未来回归到一个正常的区间，商品房销售面积的绝对量是会逐步往下走。
正如柳阳的分析，任何事物都有正反两个方面，难分对错。他认为从简单的量价配比来说，至少在目前这个阶段，没有看到房地产市场明显下行的态势，但是从中长期来说可能会出现拐点。
“总体而言，未来5至10年，房地产的需求有一定的保障，但增长速度会逐渐放缓。”柳阳说。
「财经」V课群友与嘉宾柳阳的互动内容精选：
Q1：买房需要过分看中位置吗？如是一样的价格，是考虑市里的“老破小”类型，还是近郊的“远大新”？
柳阳：买房是极具个性化的需求选择，我个人认为，就现在城镇化进程，至少对一线城市或者大部分的二线城市包括省会城市来说，重点发展的就是基础设施，所以未来郊区的可能想象空间大。但也不完全这样，假如你要面临孩子上学、上班距离等问题，买“老破小”类型的选择可能更好。
Q2：现在二胎政策放开，是否可以弥补人口老龄化带来的楼市影响？
柳阳：二胎政策放开对于房地产来说肯定是利好。但从人口分析来说，世界上很多国家包括亚洲、欧洲、北美南美等都有分析说，一旦生育率下去，相对来说比较难上来。从短期来看，比如到2020年，我觉得人口对于地产的支撑不是太大的问题。
Q3：房地产税能否对房价产生影响？
柳阳：关于房地产税的讨论特别多，房产税肯定是个方向，但是即便立法，还有很长的路要走，因为落地之后，比如全国能覆盖哪些城市和网点，跨省如何征税等很多基本问题还要面临解决。所以近期来看对楼市的影响，我觉得不用过度的顾虑，当然可以先关注。
（整理：金攀 易东明）
「财经」V课 | 让思想更有价值
「财经」V课是一个开放式学习平台，依托《财经》杂志近20年来的专业积累，聚焦金融投资领域，每期延请大咖嘉宾分享最纯粹的干货，以视频+音频+图文报道+直播+线下活动等形式，用实用型经济课，来打造全媒体社群。与大咖实时互动，与精英思想碰撞，尽在「财经」V课！
如何报名：
欢迎大家添加课程助手财小二（ID：CAixiaoer521，或扫描下方二维码）并备注“V课”，即可入群收看最新一期视频、音频节目，并参与嘉宾互动。
重要提醒：「财经」V课每周三定期更新，欢迎关注！
