法治时空（http://www.ghwshi.cn/）：西安学区房频起争端 承诺不兑现业主维权难
（资料图片）
古有“孟母三迁”，今有“学区房”宣传。对于“学区房”的需求和热炒，最初只是出现在房地产开放商的宣传册中，只是一种商家推销的手段，但到了2013年却达到顶峰，西安“学区房”每平方售价高出一般房价2000-3000元，最高售价达到每平方14000元，即使这样学生家长仍是趋之如骛。
一边是以学生家长为主体的购房者对“学区房”的刚性需求，一边却是房地产开发商承诺不兑现业主难维权的尴尬局面，每年暑假至秋季开学前，因高价买的“学区房”却无学可上引发的争执被频频曝光，屡见不鲜。
专家认为，要解决“学区房”的问题，根本在于教育资源的均衡。而购买“学区房”的业主，在购房前一定要慎重，搞清楚该楼盘是否和附近的学校签订学生入学协议，并参考西安市教育局近两年公布的学区划分，从而避免不必要的麻烦。
业主高价购“学区房”孩子却无法入学
“我是西安某小区的一名业主，买房时承诺业主孩子能上浐灞一小、浐灞中学，可到现在都入住啦，孩子上学没着落，真令人气愤啊！希望开发商、区管会、学校尽快协调，孩子们、家长们都眼巴巴地等待入学通知书上学呢，孩子上学真等不起，伤不起！”这就是西安浐灞生态管理区一位业主在网上发的维权投诉。
从今年6月2日开始，位于西安浐灞生态区辖区的某小区多名业主，因孩子不能按期入学等问题，采取在网上发帖子，到售楼部门前维权等方式，要求开发商兑现当初的承诺。
记者在该楼盘的广告宣传中看到：1、居住舒适度较高，社区自带中央景观庭院；东西向楼间距高达120米，南北向楼间距50米；2、一站式15年教育，自带北大附小幼儿园；与项目一路之隔的西大附中浐灞学校（中学、高中）是项目的学区（预计2015年9月招生），浐灞一小是项目的学位房（预计2016年9月开始招生）。
随后，记者根据该小区在网上留的电话打过去询问详情，却被告知这是房屋中介电话。
无独有偶。大学毕业后在上海工作的西安80后田女士，2015年年底，购买了位于西安雁翔路与黄渠头南路附近某楼盘的“学区房”，房屋面积是130平方米、户型三室两厅，总房价100多万元，他们按揭交付40%。当时田女士和老公高价购买这个房子，就是为了方便孩子上学。可是今年春节回家探亲，她无意中发现，该楼盘并没有向政府管理部门缴纳教育基金，所以他们的孩子能否就近上学无法保证。她找了好几次置业顾问，也没有一个准确的答复。她只能和该楼盘多名业主一道，采取维权行动。
记者调查发现，仅今年六七月间，发生在西安地区因业主购房孩子无法上学引发的纠纷近10起，而其中“学区房”引发的争执尤为突出。
择校推热“学区房”业主选择需慎重
“我们是近百名买了雁塔区一个重点项目的业主，当时无论从开发商广告和置业顾问介绍，都承诺只要是业主就可以享有一个大雁塔小学某某分校的名额。我们花了比周边没学校的楼盘每平米高了2000到3000的高价买了这的房子，结果在别的小学都登记完了情况下，开发商单方面通知我们插班生不能上，而且任何解释都没有，这让我们如何接受？”这就是西安读者邓先生发给记者的“求助信”。
据悉，学区是由教育部门根据每年片区入学生源划分出来的一个范围，在这个范围里学生可以通过享受义务教育，免试就近入学，在这个范围内的物业房产，叫做“学区房”。据记者考证，国内出现“学区房”的提法已有十多年时间，在现行的教育体制下，一些学生家长不惜以较高的价位购买那些属于教育质量好的中、小学学区的房产，方便孩子上学、易于投资使得“学位房”备受热捧。但是，教育部门认为，政府文件里面没有提及过“学位房”这个概念，这是民间的一种说法，是开发商炒出来的。
房地产开放商以“学区房”作为一种推销手段吸引客户，那么，高价买入的“学区房”，是否可以保证入学名额呢？
7月26日，记者以购房者的身份到几个“学区房”的楼盘进行体验式采访，在西安东郊某楼盘的宣传广告中称业主“免试入学无门槛，不限入学名额”，置业顾问还热情地出示了开发商与当地教育局所签协议，明确小学由开发商承建，业主子女可入学。但当记者询问购房后孩子一定可以入学吗？置业顾问小王犹豫片刻称：“应该可以，业主优先。”
“我们楼盘隔壁是西工大附中，凡是购房者都可以获得西工大附中入学名额一名。”在位于西安友谊西路的一楼盘，由于该楼盘临近西工大附中，均价10000-12000元/平米，这个价位，比其他地段同样面积、户型的楼盘每平方要高2000多元。同样，位于西安高新区高新三小、一小、一中附近的楼盘售价也是居高不下。
经过对西安市曲江新区、雁塔区、高新区、新城区、莲湖区的多处“学区房”调查后，记者发现目前西安市“学区房”价格总体上涨幅度不大，但部分地区有小幅上涨。名校附近楼盘售出情况较其他地区楼盘略好，带有入学名额的楼盘房价仍保持小幅上涨，其他“学区房”房价则变动幅度不大，甚至有下跌的趋势。
记者调查发现：西安学区房大致可分为四类：第一类，开发商整合资源，以出资建楼等合作形式与名校达成协议，保证业主的孩子拥有入学名额。第二类，开发商引入名校，由开发商出地出资建校舍、购买设备，并负责硬件设施的维护管理；名校出品牌、出师资，负责日常教育教学管理。第三类，名校与开发商合作建分校，双方联动，对现有资源进行重组，业主子女往往可免收赞助费。第四类，开发商是在已建成学校附近，仅在地理位置上占据优势。虽有名额差异，但自定义为“学区房”的楼盘售价均高于周边楼盘均价，而且即使声称可保证业主入学名额的楼盘，也均表示不会将“入学保证”写入购房合同，这也意味着业主的今后入学维权存在隐患。
对此，陕西其源律师事务所资深律师车晓刚提醒购房者，学生家长购买“学区房”一定要将保证孩子入学这条写进合同，或收集其购房安排孩子上学的宣传资料，因为一些开发商和房屋中介为了更快更高价的卖出房子，往往进行一些虚假宣传，所以在签订合同时，一定要将就读的学区等重要信息写进合同，以免上当受骗。
购买“学位房”谨防“欺骗陷阱”
记者采访发现，除了“学区房”之外，还有一种购房入学形式“学位房”，就是学生家长在孩子上小学及小学升初中时，为了得到该地段相对应学校的学位而在该学校所规划的“学位房”内购买房产，理论上是一定能进入目标学校的。
不过，也有出人意料之外的，家住西安西郊的王先生，为了儿子上学，2014年在孩子5岁时，他就在西安南郊购买了一处“学位房”，并办理了按揭手续，但是当今年他带着孩子前去办理入学手续时，却被告知这处房产已经转给另一家房地产公司，对于他的房产手续新公司完全认同，但是对“学位房”的事闭口不谈，在他的再三追问下，对方表示，要想让他儿子在学区内这所学校上学必须重新补办手续，原来前任公司并没有办理“学位房”，完全是虚假宣传，如今补办手续，除了补交费用外，等手续办好，也要等到明年下个学期。
在西安房地产业工作十多年的张女士分析说，第一，很多开发商在推出自己的楼盘时候，喜欢打上“学位房”的标签，实际上其并非真正的“学位房”。购房者在确认购房前，一定要求开发商拿出书面文件，比如和学校合作办学的协议或合同等。第二，购房者在购房时听到置业顾问口中所说的“规划中”、“正在谈”此类的说辞，务必谨慎对待，“学区房”对口片区每年都有变化，是否属于名校对口的小区，应该以当年区教育局公布的信息为准。第三，辨别学位的真假，就是看是否限制上学的年限和人数，还可能会有户籍、子女身份等的限制，提醒购房者在购买时，务必仔细向售楼处的置业顾问询问清楚各项入学的限制条件。
“学区房”出现是教育资源不均衡的产物
“‘学区房’价格这么高，学生家长为何还要‘拼房择校’挤破头去购买？‘学区房’价格被人为的炒作居高不下，如何根治这一难题？”
面对读者和网友的质问，面对“学区房”的热炒，陕西房产研究协会会长王圣学分析说，“学区房”在西安只是房地产商炒作促销的一个噱头，要解决“学区房”的问题，根本在于教育资源的均衡。他说，如果教育部门能发挥主导地位，整合教育资源，在每个区县建立2-3所重点幼儿园、小学、中学，那么教育资源均衡，就不会产生“学区房”、入学难等问题了。
网民“张西流”建议：天价“学区房”，倒逼教育均衡发展。各地应加大力度平衡现有的义务教育资源，向薄弱学校倾斜，缩小校际差距。如果学校的教育资源都差不多，大家也不用挤破头往少数几所学校扎堆了，都选择就近入学了，道理就这么简单。
高价购买“学区房”和“学位房”这一现象，也引起了官方重视，2013年12月初，陕西省教育厅出台意见，规定实行免试就近入学，要求根据学区内学生变动情况，适时调整学区范围。2014年2月17日教育部办公厅下发《关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学的通知》，要求到2015年，重点大城市所有县（市、区）实行划片就近入学政策，100%的小学划片就近入学；90%以上的初中实现划片入学；每所划片入学的初中90%以上生源由就近入学方式确定。西安也在此次19个重点大城市之列。
从2014年至2016年，西安市教育局每年会对学区划分进行调研，根据调研结果对学区划分进行微调，尤其是新建小区，会根据小区情况进行摸底调查，在每年五六月份左右各县区教育局公布最新的学区划分情况，业主可根据户口所在地和持有房产证的实际居住地致电所属区域教育局进行询问，以供购房者参考。
本报记者杨立 实习生刘静
